Emfiteuza (emphyteusis) je stvarno, otuđivo i nasljedivo pravo na tuđem zemljištu, koje ovlašteniku daje pravo na potpuno korištenje zemljišta.
Emfiteuza potiče iz dugoročnih nasljednih zakupnih odnosa (aget vectigalis, ius perpetuum). Na osnovu ovog ugovora zakupnik je dobivao pravo iskorištavati tuđe zemljište uz obavezu plaćanja zakupnine (vectigal). Bio je zaštićen stvarnopravnom tužbom - actio vectigalis i posebnim interdiktima.
U Justinijanovom pravu, emfiteuza i ager vectigalis su se stopili u jedinstven institut nazvan ius emphyteuticarium ili contractus emphyteuticarius. Osnovne obaveze emfiteute su se sastojale u plaćanju godišnje daće (canon), snošenju javnih poreza i tereta i održavanju zemljišta u urednom stanju. Ukoliko je htio otuđiti svoje pravo, morao je obavjestiti vlasnika zemljišta i zatražiti njegov pristanak. Ako se vlasnik nije htio poslužiti svojim pravom prvokupa, emfiteuta mu je morao isplatiti 2% od postignutog iznosa. Emfiteuta je imao pravo na potpuno iskorištavanje zemljišta, što znači da je mogao promjeniti kulturu zemljišta, osnovati služnosti, dati zemljište u zalog i podemfiteuzu.
Vlasništvo na plodovima je sticao separacijom. Bio je zaštićen putem actio in rem vectigalis, actio confessoria utilis i actio negatoria utilis, kao i posjedovnim interdiktima.
Prava emfiteute su prestajala samo ako bi kroz tri uzastopne godine zanemario plaćanje zakupnine ili poreznih obaveza, ili ako bi pogoršao stanje zemljišta.
Nema komentara:
Objavi komentar